Blog / Piata imobiliara

CE SE INTAMPLA PE PIATA IMOBILIARA SI CAT DE ACCESIBILE VOR FI CREDITELE IPOTECARE IN 2019

Ce se intampla pe piata imobiliara din Romania acum, dupa avalansa de intamplari fiscale si bancare din 2018, in special din a doua parte a anului trecut si cat de accesibile vor fi, in acest context, creditele ipotecare si imobiliare?

Cat si daca vor creste sau vor scadea preturile si la ce tipuri de locuinte? Cum va fi influentata piata de creditare dupa ce pragul gradului de indatorare a crescut, dar si in actualul context economic? Care este, de fapt, contextul economic care se preconizeaza pentru anul in curs?

Anul 2018 a fost unul dintre cei mai controversati ani de dupa criza, atat din punct de vedere al masurilor fiscale, cat si pentru sistemul financiar-bancar din Romania. Legaturile dintre fiscalitate si sistemul bancar fiind organice, orice masura la nivel macroeconomic va influenta direct sectorul bancar si invers. Prin urmare, unul dintre cele mai dinamice sectoare din economia nationala, cel putin prin prisma cifrelor inregistrate in ultimii trei ani – imobiliarele – va suporta consecintele acestor masuri de politica fiscala si monetara, totodata.

Este de vazut daca acestea vor influenta pozitiv – adica tot mai multi romani isi vor permite sa faca achizitiii imobiliare, inclusiv pe credit, sau nu, deci va creste sectorul imobiliar ca volume. Sau, masurile anuntate la sfarsitul anului trecut vor influenta negativ si vanzarile de case vor scadea, prin urmare si volumul creditelor imobiliare si ipotecare, chiar pe fondul unei preconizare (usoare) scaderi de pret in sectorul imobiliar.

Ce s-a intamplat in 2018? Pe de o parte, BNR a inasprit conditiile de creditare, astfel: noile prevederi impun un nivel maxim al gradului de indatorare la nivelul de 40% din venitul net la creditele in lei. Nivelul maxim de indatorare va fi de 20% la imprumuturile in valuta. Reducerea gradului de indatorare a intrat in vigoare la 1 ianuarie 2019. In cadrul programului Prima Casa, rata maxima de indatorare este mai mare cu 5 puncte procentuale, respectiv de 45%.

 

INDICELE ROBOR – asupra caruia sunt cele mai intense discutii in acest moment, intre politicieni si expertii Bancii Nationale, este elementul care a influentat major, in 2018, piata imobiliare autohtone in 2018 au fost evolutia ROBOR si cresterea – deopotriva – a cererii si a preturilor.

Evolutia indicelui ROBOR, in 2018 s-a intamplat astfel: ROBOR la 3 luni a scazut la 3,18%, fata de 3,21%, cea mai scazuta valoare a indicelui pe acest termen fiind inregistrata pe 29 iunie 2018, iar ROBOR la sase luni a scazut la 3,38%, de la 3,40%, cea mai mica valoare a indicelui pentru aceasta perioada fiind inregistrata pe 3 iulie 2018.

Controversa aparuta in spatiul public vizavi de indicele ROBOR, intre politicieni si bancheri, se refera la modul de calcul si la relevanta indicelui, cei dintai clamand faptul ca nivelul sau ar fi prea mare (la pachet cu dobanda de referinta a BNR), in timp ce expertii din banci explica si sustin ca indicele este stabilit in conditiile cererii si ofertei de tranzactii/volume din piata bancara.

 

TAXA PE LACOMIE – cum a fost denumita Ordonanta prevede instituirea taxei ”pe lacomia bancilor”, in functie de nivelul ROBOR. Potrivit proiectului, care ar putea fi aprobat joi in sedinta de Guvern, bancile vor calcula, declara si plati taxa pe lacomie, pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare trimestrului pentru care se datoreaza.Media trimestriala ROBOR se stabileste pe baza ratelor ROBOR la 3 luni si la 6 luni, calculate si publicate de Banca Nasionala a Romaniei pentru ultimul trimestru/semestru anterior trimestrului de calcul. Stabilirea mediei trimestriale se efectueaza de catre Comisia Nationala de Strategie si Prognoza.

Cotele taxei pe lacomie se diferensiaza în functie de amploarea depasirii pragului de referinta (de 1.5%). Se estimeaza ca introducerea acestei taxe va duce la cresterea dobanzilor si a tuturor costurilor unui credit (ca si a altor servicii bancare), ceea ce va fi un pas in plus (alaturi de cresterea pragului de indatorare) spre scaderea, in termeni reali, a volumului creditelor ipotecare si imobiliare in 2019.

IMOBILIARE. Cererea de locuinte este in crestere, chiar in conditiile aratate, fapt confirmat si de cresterea solicitarilor pentru autorizatii de construire - in primele 9 luni ale anului trecut au fost eliberate 24.950 de autorizatii pentru cladiri rezidentiale, in crestere cu 7,6% fata de primele sapte luni ale anului precedent, conform datelor oficiale ale Institutului National de Statistica (INS).

Odata cu majorarea cererii, in 2018 s-a remarcat inclusiv o usoara crestere a preturilor pentru locuinte atat in Bucuresti, dar si in Cluj-Napoca (sub 1%, pana la o medie de 1.500 euro /mp), Iasi (+2,9%, de la 1.016 euro / mp la 1.045 euro / mp), Timisoara (+0,3%, de la 1.200 euro / mp la 1.204 euro / mp). Este vorba insa despre ansambluri noi, in timp ce la locuintele vechi

Un raport realizat de Colliers International Romania, noile niveluri maxime de indatorare pentru persoane fizice vor avea un impact asupra cererii de apartamente sau case. Astfel, romanii care vor sa isi achizitioneze o locuinta se vor orienta catre apartamentele si casele cu preturi scazute si medii.

Datele companiei mai arata ca in perioada ianuarie-septembrie 2018, vanzarile de apartamente au scazut cu 13%. In acelasi timp, numarul de case vandute a fost aproape neschimbat (-5% fata de anul trecut), tendinta ce se va accentua in 2019.

Expertii Colliers considera ca este putin probabil ca o scadere generalizata si semnificativa a preturilor sa aiba loc strict din cauza regulamentului BNR si a contextului actual al pietei. „Cu toate acestea, anul 2019 are sanse sa devina un an de reechilibrare a asteptarilor dezvoltatorilor, a bancilor si a potentialilor cumparatori”, a explicat Silviu Pop, Head of Research in cadrul Colliers International Romania.

Pe termen scurt, s-ar putea sa se mentina in 2019 trendul de cumparare din ultima parte a anului trecut, cerere care ar putea sa vina din partea persoanelor aflate in situatia de a nu-si mai permite un credit la anul.

Faptul ca unele persoane nu vor mai putea accesa credite ar putea determina o crestere a pietei de inchirieri concomitent cu scaderea cererii pentru achizitia de locuinte noi in favoarea achizitiilor de locuinte vechi, care vor avea, in acest context, preturi mai accesibile pentru aceste categorii.

 

 




Nu sunt comentarii la aceasta postare!

Adauga un comentariu

Comentariile care contin injurii, un limbaj licentios, instigare la încalcarea legii, la violenta sau ura vor fi sterse. Ii încurajam pe cititori sa ne raporteze orice abuz vor sesiza in comentariile postate.

Introdu numarul din imagine: security
Am citit si accept Conditiile Generale privind prelucrarea datelor cu caracter personal

Articole recente

Urmareste-ne